桐乐家园震撼桐城

敌敌畏

“规划总建筑面积18万平方米，计划总投资3个多亿。”

我来插嘴，这样算的话单位建造成本至少1666.7元，按照房产开发至少15%实际30%的利润，还要扣除建筑面积中公共建筑配套面积等，这样单位销售价格至少2000-2200元，这样的房子距离桐城市区2公里，谁去买？

所以绝对不会按照这个价格销售，那么计划总投资3个多亿只能是假话，呵呵。

好在我是做房产的，天天玩的就是这个数字，发现如此大的不实新闻，确实说这是《新安晚报》不负责任的一种表现，这是典型的为开发商鼓吹的行为。

另外，按照总建筑面积18w平方米的体量，还不算里面包含的公共建筑配套，18w的体量只能容纳人口约4500-5000人，根本不可能达到6000人，甚至8000人，对小区人口估计，用了6000-8000，这么大的差距，说明规划之初用心不足，这么毛估估的数字能开发出高品质小区么？

另外，按照土地150亩，合10w平方米，建筑面积18w平方米，估算容积率为1.8，而绿地达到33.5%，必须按照30%以上为小高层即约5.4w平方米，或者按照15-20%高层，即2.7-3.6w平方米的高层，其余70%（当开发高层的前提下多层为80%-85%）为多层，否则是不可能达到绿地33.5%的。因为1.8的容积率全部为多层，建筑密度比较高，还要考虑铺在地上的一层、二层的公建配套，达到30%的绿地率就危险了。

如果开发体量大的小高层甚至是高层，建安成本必然高升，开发商是不会愿意的，所以，说百了，熬头。

快雨堂

明显的新安晚报替开发商吹牛。还有一个问题，开发区为什么不搞工业，偏要搞房地产开发呢？

敌敌畏

[quote]原文由 [B]快雨堂[/B] 发表:
明显的新安晚报替开发商吹牛。还有一个问题，开发区为什么不搞工业，偏要搞房地产开发呢？
[/quote]

工业有要按桐城的规划走，那一带是否工业区还不能定，这个就8清楚了。

唯一合理的就是这样大型小区的建设使得住宅更集中了，不象过去那么分散，但是如果没有固定工交车线，那就是有点搞笑了。


工业应该还远点弄，距离城区太近不利发展，再就是这么个小区，居然劳动大市长去剪彩，有点不可思议，建议政府公务员，尤其是高层公务员还是少参加点这样的集会。

快雨堂

“桐乐家园”举行奠基庆典
李碧传卓晓静宋传明汪泽毓朱厥芳出席仪式

占娜报道　6月28日上午，雨过天晴，艳阳高照，“桐乐家园”奠基仪式在市民营经济开发区隆重举行。[color=#ff1300]合肥市人大常委会副主任李碧传、合肥新站开发区管委会主任杨治茂、合肥市人民政府副秘书长李世华及我市领导卓晓静、宋传明、汪泽毓、朱厥芳出席仪式并为工程奠基。[/color]
宋传明在奠基仪式上发表讲话指出：桐乐家园是省级桐城民营经济开发区第一个商住综合开发项目。“桐乐家园”商住区的启动建设，标志着开发区城市综合开发取得重大突破，对于提高开发区城市功能配套、加快我市东城区建设步伐必将发挥积极作用。市委、市政府一直高度关注“桐乐家园”建设进展情况，开发区管委会将其列入今年十大重点工程项目之一，确定了市委主要负责同志领衔督办、开发区管委会全程跟踪服务的工作制度，从而达到优化投资环境、促进经济发展、实现共谋双赢的目的和愿望。希望保护好投资者的合法权益，确保项目建设顺利推进。桐城民营经济开发区管委会及各村各部门、市直相关部门和单位做好全程服务工作，树立良好的桐城形象。希望合肥佳乐置业有限责任公司把“桐乐家园”真正打造成精品工程、形象工程、标志工程。中房合肥公司总经理王维达、合肥佳乐置业有限责任公司总经理张修权分别致词。
据了解，“桐乐家园”是由合肥佳乐置业有限责任公司投资兴建，用地面积150亩，建筑总面积18万平方米，分三期完成，总投资达3亿多人民币。(tcbd)


［此帖子已被 快雨堂 在 2005-7-7 9:04:49 编辑过］

敌敌畏

真当是开玩笑，3个亿的总投资，那总收入是多少？也3个亿，开发商来桐城搞公益活动的？

快雨堂

3个亿的总投资，开发商不可能投3个亿，估计启动资金不超过1个亿，其余都是羊毛出在羊身上，呵呵。

敌敌畏

[quote]原文由 [B]快雨堂[/B] 发表:
3个亿的总投资，开发商不可能投3个亿，估计启动资金不超过1个亿，其余都是羊毛出在羊身上，呵呵。
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呵呵，我估计应该是总投资应该是这样的
土地成本：150亩*20万元/亩（30万元/亩）=3000万元（4500万元） （前提是所有150亩土地款已经付清）

总建造费用为：18万平方米*700元/平方米（这个标准在桐城目前已经是终极造价了吧）=12600万元

其余的费用不多了，基本可以包含在700元/平方米中的，再算100元/平方米吓死人了，这样有1800w。

总投资为4500+12600+1800=18900万元，即1.89亿，这是最高了，按照开发商内部估算应该还打个85折，那就是1.6亿。




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再看自有资金情况，应该是1.89亿*35%=0.66亿。
由于现在一般是土地款要付清，所以最大成本就是土地款，按照30w/亩测算，也就4500万，按照40w/亩测算，才6000万，至于开发商是多少成本取得土地的，有国土资源局的人在就清楚了，150亩在桐城算大的，政府一般有照顾的，地价8会太贵。

而建造成本一般也是施工单位垫资，等开盘一销售，销售收入再回投，支付施工单位也差不多了。

加上取得土地后，土地证又可以抵押，银行贷款又来了，更不用动用所谓自有资金，加上分期开发，而一期5w平方米，工程成本不过3500w，如果土地证抵押了，这3500w甚至可以不用施工单位垫资的。

按照我的估算，这个地块全部启动资金在4500-5000万之间，是无论如何达不到1亿的，开发商实力如何我不知道，但是这4500-5000万是一定要有的，就算借也要借到，然后拿到土地后利用银行贷款再还借款。
而施工单位的钱则通过开盘销售的收入回投来完成。

所以3亿实在是熬头，我们在某大城市拿下相当于这个地块4倍的土地，投资还不到2个亿（当然，总投资是远不止这么多的），在桐城，全国土地第11等的城市里，投资是不会太高的。

快雨堂

早知如此，JS应该回来拿下这150亩地，哈哈。说不一定，一亩只要你1万元就行了。

敌敌畏

[quote]原文由 [B]快雨堂[/B] 发表:
早知如此，JS应该回来拿下这150亩地，哈哈。说不一定，一亩只要你1万元就行了。
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我是穷人。

快雨堂

[quote]原文由 [B]敌敌畏[/B] 发表:

我是穷人。


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融资呗。俺这里，400多亩地，开发商轻松搞定了。原以为每亩至少几十万，结果大跌眼镜，一亩只要他一万，原因是开发商称拆迁成本太高。