对“桐城市规划区房屋基准价格”的质疑

民主法治

《龙眠河综合整治和滨河新区建设政策读本》第14页的“桐城市规划区房屋基准价格”，本人一直对这个基准价格有疑问，但又说不出什么道道来。仔细看过《读本》，又在网上搜寻过相关规定后，才敢于肯定这里有问题。这里说出来，供大家参考。

首先，政府把规划区内公共利益用地和商业用地等同起来，一并使用该“基准价格”，是在用行政手段干预市场交易，这肯定不对。以前有所阐述，不再赘言。

我想说的是，公共利益用地上采用此基准价格，同样是既不合理，也不合法的。


《安徽省城市房屋拆迁货币补偿估价管理办法》第六条 ：“拆迁房屋货币补偿基准价格，是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分区段，分等定级，然后调查评估出各区段的各类型房地产在某一时点的平均水平价格，以“元/建筑面积平方米”为计算单位。”没有考虑到单门独院这一特定的房屋类型，是不符合实际情况的。


更为重要的是，建设部的《城市房屋拆迁估指导意见》及《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》规定：“应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格"。“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行”。

摒弃了“基准价格”这一术语，而直接用“房地产市场价格”来作为评估依据。而桐城市政府仍然引用《安徽省城市房屋拆迁管理办法》的规定，用“基准价格”来作为拆迁补偿评估依据。

适用哪个价格对拆迁户来讲有天壤之别。先看建设部的：“市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。”再看安徽省的：“货币补偿基准价由设区的市人民政府房屋拆迁管理部门会同价格、土地等行政主管部门确定”。房地产市场交易价格是统计出来的，其决定因素是市场；货币补偿基准价是政府部门制定出来的，其决定因素是领导者的意志。

到底应该适用哪个规定，采用哪个价格？我认为应当以建设部的《指导意见》为准。两者同是规章，效力相同；但《指导意见》颁日期在后（二00三年十二月一日）《安徽省拆迁办法》颁布日期在前（2003-06-30），后法优于先法。且国务院在《指导意见》之后，又下达了《通知》这一命令，进一步表明了《指导意见》的权威性，是地方政府应当遵照执行的。

可见，使用拆迁基准价格这一做法是错误的，应当根据桐城当地的房地产市场交易价格，结合相关情况，来进行拆迁户的货币化补偿。

追忆光荣岁月

楼主辛苦了```谢谢为我们提供这么多珍贵的依据```

wuxing1983

没事找事！！

民主法治

《安徽省城市房屋拆迁货币补偿估价管理办法》第六条 拆迁房屋货币补偿基准价格，是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分区段，分等定级，然后调查评估出各区段的各类型房地产在某一时点的平均水平价格，以“元/建筑面积平方米”为计算单位。

民主法治

《安徽省城市房屋拆迁货币补偿估价管理办法》第七条 各市、县房屋拆迁管理部门会同有关部门具体负责组织完成拆迁房屋货币补偿基准价格的评估测算工作。拆迁房屋基准价格的确定与公布按以下程序进行：
(一)确定承担制定拆迁房屋货币补偿基准价格的房地产评估机构；

淡淡一笑

不懂基准地价就去咨询桐城市土地评估所

民主法治

“桐城市规划区房屋基准价格”中对住宅用房的类别划分为钢筋混凝土、砖混、砖木、简易四种，这种划分过于粗燥，没有考虑到单门独院房屋的差别，不合理。

这种划分方法对于多层或高层的商品房住宅是比较合理的，但是城市房屋中除了多层或高层建筑以外，单门独院的房屋也不在少数，特别是目前着手的第一期拆迁，绝大多数都是单门独院的住宅。显而易见，建筑面积的平均占地面积、居住舒适程度有很大的差异；反映到房地产价格上，差异极大。

我们一期拆迁的地段比山水龙城的要好，我们就与山水龙城的房地产价格作个比较吧。以08年7月1日这一时点为基准，多层的平均价格为2100-2200元/平米，而单门独院的“别墅”最低价为4400元/平米。价格相差一倍之多。

房地产评估机构在制定拆迁基准价格时，没有考虑到单门独院这一差别因素，显然是不符合实际情况的，是不合理的。

在此，强烈呼吁对于单门独院的拆迁基准另行制定，以避免争议，顺利完成拆迁工作。

桐溪

在此，强烈呼吁对于单门独院的拆迁基准另行制定，以避免争议，顺利完成拆迁工作。
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原则赞同。但是，在单门独院这一类拆迁中，也要进一步细分，免得更多的扯皮。

工作就是要做细做实，让人心服口服。

民主法治

看到6楼这样答官腔的我就来气！

我想请教6楼几个问题：

桐城市土地评估所是这次拆迁补偿基准价格的评估单位吗？如果是，它的产生过程是怎样的，有没有被拆迁人的参与，是不是政府指定的？如果没有被拆迁人的参与，你认为桐城市土地评估所作为评估机构合法吗？

该评估机构是拿2008年7月1日的哪几个房地产市场的价格作比较，得到的拆迁补偿基准价格？桐城房地产市场上除了兴尔旺，还有哪家还有有一千多的价格？既然你分期拆迁，我们一期的地段跟兴尔旺是一样的吗？每个城市的近河近湖的地段，都是价格最高的黄金地段，字母搞房地产评估的连这点常识都不知道？你们这些人是不是在睁着眼睛说瞎话？！

我们的房屋是什么房屋？是单门独院的住宅！这种房屋的市场价格跟普通商品房价格一样吗？不考虑这种实际情况，简单的把我们划分到钢筋混凝土机构还是砖木结构，这合理吗？你们是怎么执政为民的？怎么“不让拆迁户吃亏的”？不管你们是有意还是无意，把这种实际情况撇到一边，我们拆迁户会答应吗？

淡淡一笑

每个城市都有一套标定价格，拆迁补偿办法，可根据当地的拆迁补偿办法

[ 本帖最后由 淡淡一笑 于 2008-9-17 13:04 编辑 ]